[不動産購入　横浜]

2026年10月05日

こんにちは。ハマスタそばのAZU不動産代表の永岡です。
すっかり秋らしい季節となってきました。
季節の変わり目、体調などしっかり整えながら秋を満喫したいですね。

今回のテーマは「住み替えについて」です。
マイホームの住み替えを考えたとき、多くの方からご相談を受けます。その多くは「今の家を先に売るべきか」「新しい家を先に買うべきか」という点です。
住み替えでは、現在の自宅の売却と新居の購入を並行して進めるため、順番によって資金計画やスケジュールが大きく変わります。
今回は、不動産の住み替えで代表的な「売却先行」と「購入先行」について、それぞれのメリット・デメリットや注意点を分かりやすく解説していきます。

まず住み替えには「売却先行」と「購入先行」があることをおさえましょう。
住み替えの進め方は、大きく分けて次の2つです。
�@現在の自宅を先に売る「売却先行」
�A新しい住まいを先に買う「購入先行」
どちらが正解というわけではありません。
住宅ローンの残高や手元資金、現在の自宅の売れやすさ、新居の購入時期などによって、適した方法は異なります。
そのため、まずはそれぞれの特徴を理解しておくことが大切です。

「売却先行とは？」
売却先行とは、現在住んでいる自宅を先に売却し、その売却金額がある程度確定してから新居を購入する方法です。
売却先行のメリットはなにかというと最大のメリットは、資金計画を立てやすいことです。
現在の自宅がいくらで売れるのかが分かれば、下記について具体的に考えやすくなります。
・新居購入に使える自己資金
・住宅ローンの借入額
・購入可能な価格帯
・諸費用を含めた予算
特に、現在の住宅ローンが残っている場合は、売却代金でローンを完済できるかを確認したうえで新居購入を進められるため、資金面のリスクを抑えやすい方法といえます。
一方で売却先行のデメリットはどのようなことでしょうか？
新居が決まる前に現在の自宅を引き渡すことになった場合、仮住まいが必要になる可能性があります。
仮住まいを利用する場合には、下記事項について発生する可能性が生じることを事前に理解する必要があります。
・賃貸住宅の家賃
・敷金や礼金などの初期費用
・引っ越し費用
・荷物の一時保管費用
また、売却後に「早く次の家を決めなければならない」という焦りから、十分に比較せず新居を決めてしまうケースもあります。
売却先行を選ぶ場合は、売却活動を始める段階から、希望エリアや予算、新居の条件をある程度整理しておくことが重要です。

「購入先行とは？」
購入先行とは、新しい住まいを先に購入してから、現在の自宅を売却する方法です。
購入先行のメリットについてメリットは、時間をかけて新居を探しやすいことです。
現在の住まいをすぐに退去する必要がないため、希望条件に合う物件が見つかるまで比較検討できます。
また、新居への引っ越し後に現在の自宅を売却できれば、仮住まいが不要になるケースも多くなります。
空室にした状態で売却活動を行える場合は、内覧の日程調整もしやすく、室内を整理した状態で購入希望者に見てもらえるというメリットもあります。

一方で購入先行のデメリットは資金負担です。
購入先行で注意したいのは、資金負担です。
現在の住宅ローンが残っている状態で新たな住宅ローンを組む場合、一時的に2つの住宅ローンを抱える可能性がありま
す。また、「今の家はこれくらいで売れるだろう」という想定で新居を購入したものの、実際の売却価格が想定より低くなれば、資金計画に影響します。
購入先行を検討する場合には、下記について事前に把握して判断することが求められます。
・現在の住宅ローン残高
・現在の自宅の査定価格
・手元資金
・新居購入後の返済額
・自宅が売却できるまでの期間

住替えの場合、住宅ローンが残っている場合の注意点があります。
住み替えを検討している方の中には、現在の住宅ローンが残っている方も多いでしょう。
一般的に、不動産を売却して買主へ引き渡す際には、住宅ローンを完済し、金融機関が設定している抵当権を抹消する必要があります。そのため、住み替えを考える際には、「住宅ローンの残高」と「自宅の売却見込み価格」を確認しておくことが非常に重要です。
例えば、住宅ローン残高が3,000万円で、自宅が3,500万円程度で売却できる見込みであれば、売却代金からローンを完済できる可能性があります。
一方、住宅ローン残高が3,500万円あり、売却価格が3,000万円の場合は、差額を自己資金などで補う必要があります。まずは現在のローン残高を確認し、不動産会社に査定を依頼して、資金計画を立てることをおすすめします。

住み替えで重要なのは「価格」と「タイミング」です。
住み替えでは、できるだけ高く売却することも大切ですが、「いつ売るか」「いつ買うか」というタイミングも非常に重要です。
住み替えでは、下記のような複数の手続きを同時に調整する必要があります。
・現在の自宅の売買契約
・新居の売買契約
・住宅ローンの手続き
・売却代金の受け取り
・新居購入代金の支払い
・引き渡し
・引っ越し
売却と購入の引き渡し時期をうまく調整できれば、仮住まいの期間や二重ローンの期間を短くできる可能性があります。
そのため、住み替えを検討し始めた段階から、不動産会社や金融機関に相談しておくことが大切です。

売却先行と購入先行、どちらがおすすめなのか？
一般的には、
資金面の安全性を重視する方
→ 売却先行
気に入った物件を逃したくない方
→ 購入先行

ただし、実際には自宅の売れやすさ、住宅ローン残高、手元資金、希望する新居の条件などによって最適な進め方は異なります。
住み替えを考え始めたら、まずは現在の自宅が「いくらくらいで売れるのか」を把握することから始めてみましょう。

住み替えでは、「売ってから買う」か「買ってから売る」かによって、資金計画やスケジュールが大きく変わります。
売却先行は、売却金額を把握してから新居を購入できるため、資金計画を立てやすい点がメリットです。
一方、購入先行は、希望する新居をじっくり探しやすく、仮住まいを避けやすいというメリットがあります。
大切なのは、どちらか一方を最初から決めつけるのではなく、ご自身の状況に合った方法を選ぶことです。
住み替えをご検討中の方は、まず現在のお住まいの査定と住宅ローン残高の確認から始めてみてはいかがでしょうか。
現在のご自宅の売却価格や、新居購入まで含めた資金計画についてお悩みの場合は、どうぞお気軽にご相談ください。