[不動産購入　横浜]

2026年10月08日

中古マンションを買う際は部屋以外に５つのチェックをしよう
こんにちは。ハマスタそばのAZU不動産代表の永岡です。
9月とは違い10月に入ると青空が心地よく過ごしやすい日が続いています。
物件の見学もしやすい時期となってきました。

新築マンションをはじめ価格の高騰から中古マンションを視野に入れて探す方が増えています。
中古マンションを見学すると、間取りや眺望、リフォームの状態に目が向きがちです。しかし、購入後の安心や資産価値を左右するのは、建物全体がどのように管理されているかです。
室内は自分で直せますが、外壁、屋上、エレベーター、給排水設備などの共用部分は、一人の判断では修繕できません。購入前には、見た目だけでなく「管理の中身」まで確認しておくと安心です。
５つの視点から物件をチェックすると物件全体の状態や課題がみえてきます。

1．長期修繕計画は最新か
長期修繕計画には、将来予定される工事、その時期、費用などが記載されています。国土交通省のガイドラインでは、計画期間は30年以上で、大規模修繕工事が2回以上含まれることが基本的な考え方として示されています。
計画が古いままだと、近年の資材費や人件費の上昇が反映されていない可能性があります。「計画があるか」だけでなく、作成・見直し時期も確認することが重要です。
2．修繕積立金は現在額だけで判断しない
月々の修繕積立金が安い物件は魅力的に見えます。しかし、必要な工事費に対して積立額が不足していれば、将来の値上げや一時金徴収につながる可能性があります。
特に段階増額方式の場合は、今後の値上げ時期と最終的な金額を確認しましょう。国土交通省も、安定的な積立てという観点では均等積立方式が望ましいとしています。
3．積立金残高と借入れの有無
積立金残高が多いか少ないかは、戸数、築年数、過去の工事実績、今後の工事予定と合わせて判断します。大規模修繕を終えた直後なら、残高が減っていること自体は不自然ではありません。
一方、工事が近いのに資金が不足している場合は注意が必要です。管理組合の借入れや、一時金徴収の予定も確認しましょう。
4．総会議事録で現在の課題を知る
直近2〜3年分の総会議事録を見ると、漏水、設備故障、管理費等の滞納、修繕計画の変更、管理会社との問題など、販売図面では分からない情報が見えてきます。国土交通省のポータルサイトでも、直近の総会議事録からマンションが抱える課題を確認できると案内しています。
5．管理規約と使用細則を確認する
ペット飼育、駐車場、リフォーム、楽器、民泊、事務所利用などのルールはマンションごとに異なります。「購入後に希望する暮らし方ができない」とならないよう、契約前に確認しておきましょう。
なお、売主に管理費や修繕積立金の滞納がある場合、新所有者へ請求される可能性があります。滞納額の有無と、引渡しまでの精算方法も重要な確認事項です。

今回はつい見落としがちな５点について解説しました。
中古マンション選びでは、室内のきれいさだけでなく、長期修繕計画、積立金、総会議事録、管理規約を一体で確認することが大切です。内見で気に入った物件ほど、契約を急がず、管理関係の資料を取り寄せて将来の負担まで把握しましょう。