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売却相談のお客様から出た疑問に応えます
こんにちは。ハマスタそばのAZU不動産代表の永岡です。
地域によっては大寒波襲来で大雪の影響が出ているようです。
関内エリアは晴れた日が続き、風は冷たいものの過ごしやすい日が続いています。

今回は自宅売却における不動産会社の囲い込みについてお話します。
先日、あるお客様から売却相談を受けた際に「ＡＺＵさん、よく言われている囲い込みって実際にあり得る事なんですか？」という質問を受けたのでその際にお話した内容です。

囲い込みという言葉、売却を検討するお客様は耳にされた方もいらっしゃるかもしれません。
実際に不動産会社も「囲い込みに注意！」というキーワードでネット配信をしているところもあります。
そもそも囲い込みとは何なのか？
私なりの言葉で説明すると、「売主利益より不動産会社の利益を優先に売却活動が行われている状態」を指します。
これだけではあまりピンとこないかもしれません。
例えば、私がお客様から自宅の売却を依頼されたとします。
もし、専任媒介契約か専属専任媒介契約で依頼を受けた場合、一定期間以内にレインズに登録を行う義務が生じます。
ここまでも特に問題ありません。
レインズは業者間で公開されるシステムのため、他の業者からお客様が物件を見たい旨の連絡が入ってきます。
この時に通常であれば見たいお客様がいる旨を売主側に伝え、内見日時を決めるのですが、「お客様の都合でご案内ができません。」と売主に確認せずお断りするケース・・これが囲い込みのやり方です。
なぜこのような対応をするのか？それは両手で仲介手数料を取得したいという不動産会社の都合から生まれます。
もし、他社のお客様が内見して決まると売却を預かっている会社は売主からしか仲介手数料がもらえません。このため、できるだけ1件の案件から手数料を多く取るために囲い込みが発生します。
仮に5,000万円で売却活動をしていて売却を預かっている会社がお客様をご案内し5,000万円で決まれば売主側は利益を損なうことはありません。
ただ、もし本来であれば5,000万で買うお客様が他社でいる状況にも関わらず囲い込みによって見れない状況を作り、結果的に4,800万で売却を預かった会社で決めた場合、一番損をするのは誰でしょうか？これは依頼した売主側です。あってはならないのですが、残念ながらこのようなケースはあり得ます。
冒頭お話した「囲い込みに注意」という表現ですが、実際は売却をするお客様によっては気を付けようがないというのが本音です。売却が始まってしまうと囲い込みが発生しているのかどうかは分からないからです。
なぜそう言えるのか？それは私自身がある大手不動産会社に自宅の売却をお願いした経験があるからです。売っている最中はまったく頭の中に「これは囲い込みにあっているのでは・・？」という感覚は起こりません。後になって「実は囲い込みだったんじゃないか？」と思うのです。

そうは言っても「じゃあどうすれば良いのか？」という疑問は残ります。一番大切なことは「タイムリーに売却活動の状況が見えること」にあります。いつどの会社から問い合わせが入り、実際に見たお客様がどのような感想を持っているのか？どの物件と見比べているのか？懸念要素は何か？など随時報告がくることで売却状況が見えやすくなります。専任媒介契約の場合は２週間に１度の活動報告が義務付けられていますが、随時状況が見えた方が売主側にとってはストレスが少なくなります。ＡＺＵ不動産の場合は随時ＬＩＮＥやメールで状況速報を発信しています。これは自らの売却経験に基づくサービスです。
もし、どんな風に売却活動をおこなってくれるの？と気になるお客様はお気軽にご相談ください。
分かりやすくご説明させていただきます。