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抵当権抹消までの資金計画
こんにちは。ハマスタそばのAZU不動産代表の永岡です。
木枯らし１号が吹き、一気に気温が下がりました。
風が冷たく体感も寒い日が続きそうです。
風邪予防など万全にして生活したいものです。

今回は売却の際にお客様からご相談を受ける中で住宅ローンが残ったままでも問題なく売却可能か？というテーマです。
住宅ローンの返済中でも、自宅を売却することは可能です。ただし、買主へ引き渡すまでに、金融機関が設定した抵当権を抹消できる状態にしなければなりません。売却価格だけで判断せず、ローン残高と諸費用を含めた手取り額を早めに確認しましょう。
まず「現在残高」ではなく完済予定額を確認しましょう。
金融機関の残高証明書や返済予定表に記載された金額と、決済日に必要な完済額は必ずしも同じではありません。決済日までの利息、繰上返済手数料などが加わる場合があるため、売却予定時期を伝えて金融機関へ確認します。併せて、完済手続きの申込期限、抵当権抹消書類の受取方法、銀行への来店が必要かも聞いておきましょう。金融機関によって準備期間が異なるため、売買契約後ではなく、売却活動を始める段階で確認すると安心です。
もうひとう見逃せない点は売却価格から諸費用も差し引くことです。判断の基準は「売却価格がローン残高を上回るか」だけではありません。仲介手数料、抵当権抹消登記費用、印紙代、引っ越し費用なども考慮します。
例えば、売却価格4,500万円、ローン完済額4,200万円、売却諸費用200万円なら、概算の残額は100万円です。一方、売却価格が4,000万円なら、同じ条件では約400万円不足します。この金額は説明用の仮定ですが、査定時には「売れそうな価格」「完済額」「諸費用」を一枚の資金表にまとめると、必要な自己資金が見えやすくなります。

次に売却代金でローンを完済する流れについておさえておきましょう。
一般的な決済では、買主から受け取る残代金を使って売主の住宅ローンを完済し、金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取ります。不動産適正取引推進機構の手引では、売主は自己の責任と負担で抵当権などを除去・抹消し、司法書士が所有権移転と抵当権抹消に必要な書類・情報を確認した後に残代金を支払う流れが示されています。書類が不足すれば、決済が延期されることもあります。

もし売却代金だけで完済できない場合はどうすれば良いのでしょうか？
売却代金と自己資金を合わせても完済できなければ、通常の方法では抵当権を抹消できません。価格を決める前に、不足額を預貯金で補えるか、住み替えローンなどを利用できるかを金融機関へ相談しましょう。返済が困難な状況にある場合も、売買契約を先行させず、金融機関や専門家へ早めに相談することが重要です。
住宅ローンが残る家の売却では、査定価格よりも「決済日に抵当権を抹消できるか」が重要です。最新の完済額、売却諸費用、必要な自己資金、銀行の手続期限を確認し、余裕のある日程で進めましょう。